Loi Carrez : comment calculer la surface de votre appartement avant de vendre ?
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Surface Carrez : ce qu'elle comprend, ce qu'elle exclut, les risques en cas d'erreur (plus de 5 %) et la différence avec la loi Boutin. Les conseils d'Orpi Ostal Immobilier.
Vous vendez ou achetez un appartement à Léguevin, Pibrac, L'Isle-Jourdain ou ailleurs ? La « surface Carrez » doit obligatoirement figurer dans le compromis et dans l'acte de vente. Voici ce qu'elle mesure, ce qu'elle exclut, et ce que vous risquez en cas d'erreur.
La loi Carrez, c'est quoi ?
La loi Carrez impose au vendeur d'un lot de copropriété (appartement, local commercial, bureau) d'indiquer sa superficie privative dans tous les documents de la vente : promesse ou compromis, puis acte authentique. Elle protège l'acquéreur, qui sait exactement combien de mètres carrés il achète.
Elle ne concerne que les biens en copropriété. Une maison individuelle hors copropriété n'est pas soumise à la loi Carrez, même si la surface habitable reste une information indispensable à l'annonce et à l'estimation.
Ce que comprend la surface Carrez… et ce qu'elle exclut
| Compté dans la surface Carrez | Exclu de la surface Carrez |
|---|---|
| Pièces principales, cuisine, salle de bains, couloirs, placards | Parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m |
| Combles aménagés et vérandas closes, au-dessus de 1,80 m | Murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures |
| Greniers et sous-sols, s'ils dépassent 1,80 m de hauteur | Balcons, terrasses, loggias ouvertes, caves, garages et parkings |
Un lot (ou une fraction de lot) de moins de 8 m² n'a pas à être mesuré. En pratique, mieux vaut confier le mesurage à un diagnostiqueur professionnel, en même temps que les autres diagnostics obligatoires.
Que risquez-vous en cas d'erreur ?
- Surface absente de l'acte : l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente, dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique.
- Surface surestimée de plus de 5 % : l'acquéreur peut obtenir une baisse du prix proportionnelle à la surface manquante, en agissant dans l'année qui suit l'acte. Sur un appartement de 60 m² vendu 180 000 €, une erreur de 4 m² peut ainsi coûter 12 000 € au vendeur.
- Si la surface réelle est plus grande que celle indiquée, le vendeur ne peut en revanche pas demander de supplément de prix.
Loi Carrez ou loi Boutin ?
Pour la vente, c'est la surface Carrez qui s'applique. Pour la location, le bail doit mentionner la surface habitable, dite « loi Boutin ». Proches, les deux mesures ne sont pas identiques : la surface Boutin exclut notamment les combles non aménagés, sous-sols, remises et vérandas.
Notre conseil
Faites mesurer votre appartement dès la mise en vente, et vérifiez que la surface de l'annonce correspond à celle du diagnostic. Une surface juste, c'est un prix juste… et une vente sans mauvaise surprise. Retrouvez aussi notre explication en vidéo : C'est quoi la loi Carrez ?
Pour situer la valeur de votre appartement, consultez nos analyses de prix à L'Isle-Jourdain, Léguevin et Pibrac.
Vous vendez un appartement ? Nous estimons votre bien gratuitement et vous accompagnons pour constituer un dossier de vente complet.
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La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison ?
Non. La loi Carrez concerne uniquement les lots de copropriété, comme les appartements. Une maison individuelle hors copropriété n'y est pas soumise, même si sa surface habitable doit être indiquée avec précision.
Les balcons et les caves comptent-ils dans la surface Carrez ?
Non. Les balcons, terrasses, loggias ouvertes, caves, garages et parkings sont exclus, tout comme les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Que se passe-t-il si la surface Carrez est fausse ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l'acquéreur peut demander une baisse de prix proportionnelle dans l'année qui suit la signature de l'acte. Si la surface n'est pas mentionnée du tout, il peut demander l'annulation de la vente dans le mois qui suit l'acte.
Qui doit mesurer la surface Carrez ?
Le vendeur peut la mesurer lui-même, mais il en reste responsable. Il est fortement conseillé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel, assuré en cas d'erreur.